LID VAN DE NVM, WAT VOEGT DAT VOOR MIJ TOE?

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM, is de grootste brancheorganisatie in Nederland op het gebied van onroerend goed. Met ruim 3000 leden is er altijd wel een NVM makelaar bij u in de buurt.

Waarom een NVM makelaar?
Het feit dat u een NVM makelaar inschakelt bij de aankoop van uw huis, geeft aan dat u de aankoop niet aan zo maar een makelaar overlaat. U kiest voor kwaliteit. Dat uw NVM makelaar lid is van deze brancheorganisatie biedt u een aantal voordelen:
• Marktinformatie
NVM makelaars beschikken over inzicht in de markt. Niet alleen vanuit parate kennis, ervaring en opleiding maar ook dankzij een geautomatiseerd uitwisselingssysteem

• Brancheorganisatie
Een NVM makelaar wordt ondersteund door de brancheorganisatie NVM. Dit heeft als voordeel dat wanneer u een meningsverschil heeft met uw NVM makelaar, u om advies kunt vragen bij de afdeling consumentenvoorlichting van de NVM.
• Integriteit
Een NVM makelaar voorkomt belangenverstrengeling. Hij kan niet de verkopende én de kopende partij dienen. De makelaar geeft dan duidelijk aan voor welke opdrachtgever hij gaat werken. Lees alles over de NVM erecode op de website van de NVM.
• Beroepsaansprakelijkheidsverzekering
Natuurlijk doet een NVM makelaar er alles aan om fouten te voorkomen. Maar een fout maken blijft menselijk. De nadelige gevolgen hiervan kunnen voor rekening van uw makelaar zijn. Als lid van de NVM heeft hij daarom een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, zodat hij de eventuele kosten altijd kan betalen.

EEN NVM MAKELAAR VOOR DE AANKOOP

Tien goede redenen:
1. Een NVM-woningmakelaar is goed opgeleid en houdt zijn kennis permanent op peil.
2. Een NVM-woningmakelaar behartigt de belangen van zijn opdrachtgever en is niet afhankelijk van een bepaalde bank of verzekeringsmaatschappij.
3. Een NVM-woningmakelaar is betrouwbaar; hij moet zich gedragen volgens de NVM-Erecode. Hij mag dan ook niet optreden voor twee opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen.
4. De NVM-woningmakelaar kent de woningmarkt op zijn duimpje. Via een computersysteem heeft hij inzicht in alle aangeboden woningen in de omgeving, ook bij zijn collega’s.
5. Een NVM-woningmakelaar is verplicht verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid, waardoor hij geen financiële risico’s loopt. Dat is ook in uw belang.
6. Een NVM-woningmakelaar kan adviseren over alle aspecten van aan- of verkoop. Hij heeft bouwkundig inzicht en is op de hoogte van de juridische haken en ogen.
7. Een NVM-woningmakelaar luistert naar uw wensen, geeft deskundig advies en probeert een oplossing op maat aan te dragen.
8. Voor eventuele klachten over en geschillen met uw NVM-makelaar kunt u terecht bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM en indien nodig een beroep doen op de geschillencommissie van de NVM en de onafhankelijke tuchtrechtspraak.
9. U kunt bij veel NVM-woningmakelaars een NVM Huisgarantie afsluiten, waardoor u ingedekt bent voor eventuele verborgen gebreken aan uw woning.
10. De medewerkers op het NVM-makelaarskantoor verstaan eveneens hun vak.

DE MEEST GESTELDE VRAGEN

Wat zijn de tarieven die een NVM makelaar berekent voor zijn diensten?
De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enz. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven. Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar bespreekt welk tarief daar aan vast zit.

Zit de makelaarscourtage in de 'Kosten Koper'?
Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid 'hangt' aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte, de hypotheekakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.

Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.
Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Hoe komt de koop tot stand?
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule.
Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM-makelaar naar een folder over deze procedure

De makelaar vraagt een belachelijke hoge prijs voor een woning. Mag dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken 'roerende zaken bijvoorbeeld' pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Wat zijn de marktontwikkelingsgegevens van de woningmarkt in mijn regio?
De mediane verkoopcijfers vanaf 1999 per regio en voor geheel Nederland, uitgesplitst in vier type woningen, kunt u vinden op de internetsite van de NVM. Hierbij wordt ook een technische toelichting op de NVM-cijfers gegeven. Tevens vindt u kwartaalcijfers vanaf 1985 per regio, zonder uitsplitsing in type woningen. Het adres is www.nvm.nl, op de homepage kunt u klikken op 'marktontwikkelingen'. Mocht u meer specifieke informatie wensen dan is deze tegen betaling verkrijgbaar (mits beschikbaar), vanaf € 30,-. U kunt hiertoe een schriftelijk verzoek indienen bij de NVM, afdeling Onderzoek, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein of faxnummer (030) 6035468.

Kent de NVM makelaars die gespecialiseerd zijn in? (stad, regio, land, enz.)?
Er zijn diverse makelaars bij de NVM aangesloten met een bepaald specialisme. U kunt bij de NVM navragen of het door u gewenste specialisme aanwezig is. De afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM is bereikbaar op telefoonnummer 0900-6060100 (0,15 Euro p/m). Ook is het mogelijk om uw vraag per e-mail te stellen: consumentenvoorlichting@nvmorg.nl Vergeet dan niet om het gewenste specialisme en uw adres te vermelden.

Wat is kosten koper?
Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De kosten koper is ongeveer 10 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)

Naast deze kosten dient u, als koper, ook rekening te houden met:
-Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte
-Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Wat is vrij op naam?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering

De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Wat houdt een taxatieopdracht in?
Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waarde-oordeel van een pand en het uitbrengen van een eenvoudig rapport daaromtrent. Een opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring in.